Eigenbedarf

Kündigung / Mietwohnung - wann darf der Vermieter kündigen?

Mietwohnung - wann darf der Vermieter kündigen?

Die Kündigung einer Mietwohnung kann seitens des Vermieters ordentlich, d.h. unter Einhaltung einer Kündigungsfrist, oder außerordentlich, also fristlos erfolgen. Um den Mieter zu schützen hat der Gesetzgeber aber eine Reihe von Voraussetzungen aufgestellt, die der Vermieter beachten muss, um das Mietverhältnis wirksam beendigen zu können. Beide Kündigungen müssen schriftlich erfolgen und unterschrieben sein. Eine ohne Beachtung dieser Form ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

Ordentliche Kündigung

Ihr Vermieter kann nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweist. Ein berechtigtes Interesse an der Auflösung des Mietverhältnisses erkennt der Gesetzgeber beispielhaft in drei Fällen an.

 
Schuldhafte Verletzung vertraglicher Verpflichtungen

Der Mieter muss schuldhaft eine vertragliche Pflicht nicht unerheblich verletzt haben. Hierunter können fallen: wiederholt unpünktliche Mietzahlungen; unerlaubte Tierhaltung trotz Abmahnung; Vernachlässigung der Wohnung oder des mit ihr vermieteten Grundstücks; Benutzung der Wohnung zu vom Vermieter nicht erlaubten gewerblichen Zwecken.

Eigenbedarf

Der Vermieter darf auch dann kündigen, wenn er die vermietete Wohnung für sich selbst oder seine Familienangehörigen bzw. für Personen, die zu seinem Hausstand gehören, benötigt. Eigenbedarf bedeutet nicht, dass ein Notfall vorliegen muss. Der Eigenbedarf des Vermieters muss auch nicht dringend sein, es müssen nur vernünftige Gründe vorliegen. Insgesamt darf die Kündigung wegen Eigenbedarfs jedoch nicht schikanös oder missbräuchlich sein.

Wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks

Wird der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und würde er dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden, so kann er ebenfalls kündigen. Unter dem Begriff der Verwertung versteht man dabei Abriss und Neubau, Sanierungsmaßnahmen oder Verkauf. Der bloße Umstand, dass die Wohnung vermietet ist, hindert allerdings eine angemessene Verwertung grundsätzlich nicht.

Weitere Gründe

Neben den im Gesetz aufgezählten Gründen können aber auch weitere Gründe ein berechtigtes Interesse des Vermieters darstellen. Diese müssen jedoch genauso gewichtig sein, wie die im Gesetz genannten. Hierunter fallen z.B. alle Kündigungsgründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würden. Auch die Kündigung einer Hausmeisterwohnung nach Beendigung der Hausmeistertätigkeit würde hierunter fallen. Die Möglichkeit, nach einer Kündigung mehr Miete zu erzielen, wird hiervon allerdings nicht erfasst.

Ausnahmen

Befindet sich Ihre Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, so ist für die Kündigung kein berechtigtes Interesse erforderlich. Ebenfalls keinen Beschränkungen unterliegt das Kündigungsrecht des Vermieters, wenn der vermietete Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist (Einliegerwohnungen) oder sich in einem Studenten- oder Jugendwohnheim befindet.

Einhaltung der Kündigungsfristen

Der Vermieter unterliegt hinsichtlich der Kündigung einer gestaffelten Fristenregelung. Die Frist beträgt zwischen 3 und 9 Monaten je nachdem wie lange das Mietverhältnis bereits besteht. Die Kündigung muss bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen. Geht die Kündigung später zu, so ist sie zwar nicht unwirksam, aber die Frist verlängert sich um einen Monat.

Außerordentlichen Kündigungsgründe

Das Gesetz regelt auch Fälle, in denen Ihr Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen kann. Fristlose Kündigungsgründe können sein: Überbelegung; erhebliche Störung anderer Hausbewohner; Prostitution in bürgerlichem Wohnhaus; unbefugte Überlassung der Mietsache an Dritte; Zahlungsverzug für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete.

Gesetzestexte:

§§ 543, 568, 569, 573, 573a, 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)