Mietrechtsreform: Übergangsvorschriften sorgen für Verwirrung

Der neue Paragraf 573c BGB, mit dem unterschiedliche Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter festgelegt wurden, soll nach der einschlägigen Übergangsvorschrift nicht anwendbar sein, wenn vor dem 1. September 2001 vertraglich zwischen den Parteien andere Kündi- gungsfristen vereinbart wurden. Oftmals enthalten die alten Verträge nun aber eine Regelung, die derjenigen des Paragrafen 565 Abs. 2 BGB a.F. (alte Fassung) entspricht, wonach also für Mieter und Vermieter die Kündigungsfristen mit ansteigender Dauer des Mietverhältnisses verlängert werden. Der Gesetzgeber hat das Problem wohl erkannt: So vertritt er laut der Begründung des Rechtsausschusses zur Übergangs- vorschrift die Meinung, solchen Vertragsklauseln komme kein Verein- barungscharakter zu. Vielmehr seien sie rein deklaratorischer Natur. Diese Meinung hat allerdings keinen expliziten Niederschlag im Ge- setzestext gefunden. Das Berliner Kammergericht hatte die Frage in einer Entscheidung vom Januar 1998 anders gesehen: Dort wurde ent- schieden, dass auch die rein den Gesetzeswortlaut wiederholende Vereinbarung in einem Vertrag vertragsgestaltende Wirkung habe.

Schließt man sich der Auffassung des Gesetzgebers an, so würden die alten Kündigungsfristen in den Fällen, wo der Gesetzeswortlaut in einen Vertrag übernommen worden war, weitergelten. Vertritt man hingegen die Ansicht des Kammergerichts, so träten an die Stelle solcher Vereinbarungen nunmehr die neuen Kündigungsfristen.

Das neue Mietrecht gilt grundsätzlich auch für bestehende Mietverhältnisse. Für bestimmte Ausnahmefälle sehen die Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz indessen vor, dass die bislang geltenden Vorschriften weiter anzuwenden sind, wenn das Mietverhältnis am 1.9.2001 bereits bestanden hat. Wann ein Mietverhältnis besteht ist vielfach unklar. Es ist nicht eindeutig, ob ein Mietverhältnis im Sinne der Bestimmungen bereits dann besteht, wenn der Mietvertrag von den Parteien unterzeichnet worden ist oder erst dann, wenn dem Mieter die Räume überlassen worden sind.

Verstärkt wird diese Unklarheit durch die amtliche Begründung des Mietrechtsreformgesetzes. Danach sollen die derzeit geltenden Be- stimmungen auch dann weiter anwendbar bleiben, wenn der Mietvertrag am 1.9.2001 bereits bestanden hat.

Während in dem Gesetzetext vom "Mietverhältnis" die Rede ist, wird dagegen in der Gesetzesbegründung vom "Mietvertrag" gesprochen. Das legt die Vermutung nahe, dass der Gesetzgeber die für die Praxis bedeutsame Unterscheidung der Begriffe "Mietverhältnis" und "Miet- vertrag" nicht gesehen hat, obwohl die Rechtsprechung durchaus eine Differenzierung zwischen diesen in der Regel unterschiedlichen Zeit- punkten vornimmt weil der Mietvertrag durch den Beginn des Mietverhältnisses erst vollzogen wird.

Nach dem Gesetzestext der Übergangsvorschriften und unter Berück- sichtigung der zitierten BGH-Entscheidung nach dürften die Übergangs- vorschriften nicht für alle Fälle gelten, in denen der Mietvertrag vor dem 1.9.2001 unterzeichnet, die Mietsache aber erst am 1.9.2001 (oder später) übergeben wurde, da das "Mietverhältnis" dann am 1.9.2001 noch nicht bestanden hat.

In Beantwortung einer Anfrage des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung vertritt das Bundesjustizministerium jedoch die gegenteilige Ansicht: Entscheidend sei ausschließlich der Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages. Wann das Mietverhältnis be- ginne, spiele keine Rolle. Zur Begründung verweist das Bundesjustiz- ministerium auf die Bundestagsdrucksache, wonach der Zeitpunkt des Mietvertrages entscheidend sei.