Fehlende Bestimmtheit der Hausordnung Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG gehört zu den Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Aufstellung einer Hausordnung. Hierbei handelt es sich um eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 WEG mit dem Ziel, ein geordnetes und friedliches Miteinander in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu gewährleisten unter Wahrung der gegenseitigen Rechte und Pflichten nach den Vorschriften der §§ 13, 14 WEG (vgl. Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, Rz. 1146).
Nicht selten wird die von der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgestellte Hausordnung vom Gericht für ungültig erklärt, etwa weil die dort enthaltenen Bestimmungen grob unbillig und damit unwirksam sind. Nicht selten wird von den Gerichten auch die Unbestimmtheit einzelner Regelungen der Hausordnung beanstandet.
In einem Beschluss vom 13.12.2001 - 2Z BR 156/01 - hat das BayObLG über zwei Regelungen in einer Hausordnung zu entscheiden:
In Nr. 12 der Hausordnung hieß es:
"Der Verwalter ist verpflichtet, die ordnungsgemäße Durchführung der Hausordnung und die damit verbundenen Arbeiten zu überwachen sowie grobe Verstöße gerichtlich zu ahnden." Nr. 14 Abs.1 der Hausordnung lautete:
"Allgemeines: Für Schäden, die aus Nichteinhaltung der Hausordnung entstehen bzw. von sonstigen Gründen herrühren, haftet in vollen Umfange der Verursacher."
Das BayObLG hat hierzu die Auffassung vertreten, dass eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung insoweit wegen fehlender Bestimmtheit für ungültig zu erklären ist, als sie den Verwalter verpflichtet, "grobe Verstöße gerichtlich zu ahnden". Zudem hat das BayObLG judiziert, dass eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung insoweit nichtig ist, als sie eine Haftung für Schäden durch den Verursacher, also auch ohne Verschulden, vorsieht. In seinen Entscheidungsgründen hat das BayObLG hierzu unter anderem ausgeführt:
"Die Regelung in Nr. 12 der Hausordnung ist gemäß § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären, weil es ihr an der erforderlichen Bestimmtheit und Klarheit fehlt. Der Senat kann den angefochtenen Eigentümerbeschluss über die Hausordnung selbst auslegen, weil die Hausordnung jedenfalls in Nr. 12 Regelungen enthält, die auch für den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gelten. Der Kern der Regelung der Nr. 12 besteht in der Verpflichtung des Verwalters, grobe Verstöße gegen die Hausordnung gerichtlich zu ahnden.
Die Regelung lässt nicht mit der erforderlichen Bestimmtheit erkennen, wann ein grober Verstoß vorliegt und was unter einer gerichtlichen Ahndung im einzelnen zu verstehen ist. Die in Nr. 14 Abs. 1 der Hausordnung getroffene Regelung ist nichtig. Sie sieht eine Haftung für Schäden durch den "Verursacher" vor. Damit wird das gesetzliche Leitbild, das grundsätzlich nur eine Haftung für Verschulden vorsieht, abgeändert. Das Verschuldensprinzip gilt auch für eine Haftung der Wohnungseigentümer untereinander. Eine Änderung ist nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG möglich, weil den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz für Abänderungen des Gesetzes fehlt."