Maklercourtage für den WEG-Verwalter

In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass die gleichzeitige  Tätigkeit des WEG-Verwalters als Makler zur Interessenkollision  führen kann mit der Folge, dass ein Anspruch des WEG-Verwalters  auf Maklercourtage häufig nicht entsteht. Wenn und soweit beispielsweise der Verwalter ausweislich der Teilungserklärung  zur Zustimmung zum Verkauf einer Eigentumswohnung verpflichtet ist,  ist er wegen des durchaus möglichen Interessenkonfliktes nicht  befugt, für die Interessen des Käufers als Makler tätig  zu werden. Insofern steht ihm in diesem Falle auch kein Provisionsanspruch  zu (vgl. BGH, Urteil vom 26.9.1990 - IV ZR 226/89; Urteil vom 14.11.1990  - IV ZR 36/90; BGHZ 112, 240; a.A. OLG Frankfurt, Urteil vom 3.12.1996  - 20 W 572/95).

Auf der anderen Seite billigt die überwiegende Auffassung  in der Rechtsprechung dem WEG-Verwalter eine Provision für  die Vermittlung oder dem Nachweis von Mietverträgen gegenüber  Wohnraum zu (OLG Dresden, NJW-RR 1999, 1501). Das Landgericht Hamburg hat nunmehr in einem Urteil vom 27.2.2002  - 318 O 336/01 - zu dieser Frage erneut Stellung genommen und -  interessanterweise - die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes  problematisiert. Das LG Hamburg ist letztendlich in seinem Judikat  zu der Auffassung gelangt, dass dann kein „institutionalisierter  Interessenkonflikt“ vorliege, wenn der WEG-Verwalter, der  für die Zustimmung zur Veräußerung zuständig  ist, sich vom Erwerber Maklercourtage versprechen lässt.

In dem dem LG Hamburg unterbreiteten Fall war der beklagte WEG-Verwalter  zur Zeit der Vermittlung und Veräußerung WEG-Verwalter  der Wohnungsanlage, was den Klägern (Käufern), die mit  der Klage die Rückzahlung von der gezahlten Maklercourtage  verlangten, bekannt war. Nach der Teilungserklärung oblag der  Beklagten die Zustimmung gemäß § 12 WEG i.V.m. dem  Verwaltervertrag. Im beurkundeten Kaufvertrag hatte die Verwalterin  die Zustimmung zur Veräußerung erklärt. In seinen Entscheidungsgründen hat das LG Hamburg zur vorliegenden  Problematik folgendes ausgeführt: "Die Kläger haben keinen Anspruch auf die begehrte Zahlung.  Die Voraussetzungen des als Anspruchsgrundlage allein in Betracht  kommenden § 812 Abs. 1 BGB sind nicht gegeben, da die Zahlung  mit Rechtsgrund - dem Maklervertrag - erfolgte.

Der Kammer erscheint die Rechtsprechung des BGH problematisch,  wonach der Anspruch auf Mäklerlohn entfalle, weil ein „institutionalisierter  Interessenkonflikt“ vorliege, wenn der nach § 12 WEG  zur Zustimmung befugte und verpflichtete Wohnungseigentümerverwalter  zugleich als Makler tätig wird. Die Kammer neigt der Auffassung zu, dass ein solcher "institutionalisierter  Interessenkonflikt" in dieser Fallgestaltung nicht vorliegt.  Es besteht tatsächlich eine nur untergeordnete Möglichkeit  eines Konflikts zwischen den Interessen der Beklagten in ihrer Eigenschaft  als der Veräußerung zustimmende Verwalterin und in ihrer  Eigenschaft als Maklerin. Denn im wesentlichen sind beide Interessen  gleichlaufend. Gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 WEG darf die  Zustimmung zur Veräußerung nur aus wichtigem Grunde versagt  werden. Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung  ist nur dort anzuerkennen, wo die Veräußerung des Wohnungseigentums  eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer  darstellt. Ganz im Vordergrund steht hierbei die Frage der Solvenz  des potentiellen Erwerbers. Sowohl der Maklerkunde als auch die  Wohnungseigentümergemeinschaft haben ein gleichlaufendes Interesse  an einem solventen Erwerber.

Diskrepanzen zwischen beiderlei Interessen sind demgegenüber  denkbar, wenn ein solventer potentieller Erwerber sich aus sozialen  Gründen nicht zur Einordnung in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer  eignet oder er sich sonst gemeinschaftsschädlich verhält.  Diese Fälle der Ungeeignetheit aus nicht finanziellen Gründen  sind Einzelfälle ohne größere praktische Bedeutung,  wie die Kammer aus ihrer Tätigkeit als Beschwerdekammer für  Wohnungseigentumsverfahren weiß. Ohnehin sind Streitigkeiten  über § 12 WEG selten. Sie rechtfertigen nicht die generelle  Versagung der Maklertätigkeit. Nach alledem ist die Feststellung  des BGH, die Interessen der Maklerkunden und die der Wohnungseigentümer  könnten unter Umständen gegenläufig sein, zwar richtig,  aber von nur geringem Anwendungsbereich. Wie dargelegt, handelt  es sich bei diesen Umständen um in der Praxis so gut wie nicht  vorkommende Ausnahmen. Eine erhebliche Gefährdung der selbständigen  und abhängigen Willensbildung des Maklers sieht die Kammer  daher nicht. Zudem besteht für die Versagung des Mäklerlohns kein Bedürfnis,  da der Verwalter durch seine Zustimmungsbefugnis den Kauf nur verhindern,  nicht aber herbeiführen kann. Schützenswert ist der Käufer nur insoweit, als der Makler  aus wohnungseigentumsrechtlichen Gründen die Zustimmung versagen  könnte. Dann besteht aber mangels Wirksamkeit des Hauptvertrages,  jedenfalls aber gemäß § 654 BGB ohnehin kein Anspruch  auf die Maklercourtage. Eine Versagung des Anspruchs aus Gründen  eines „institutionalisierten Interessenkonflikts“ ist  unnötig. Wenn aber der Kaufvertrag zustande kommt, dann erhält der Käufer  genau das, was er will. Nämlich den Erwerb des vermittelten  oder nachgewiesenen Kaufobjektes. So ist es im vorliegenden Fall.  Es erscheint kaum sachgerecht, dass den Klägern die Courtagepflicht  gewissermaßen erlassen wird, weil der Makler zugleich zustimmungsbefugter  Verwalter ist, obwohl sie dadurch keinerlei Nachteile haben. Alle diese Erwägungen lassen die höchstrichterlich postulierten  Grundsätze zum Wegfall des Courtageanspruchs in Fällen  der vorliegenden Art wegen eines „institutionalisierten Interessenkonfliktes“  als angreifbar erscheinen. Indes ist eine abschließende Prüfung  und Entscheidung der Problematik im vorliegen Fall nicht erforderlich,  weil die Klage aus einem anderen Grund abweisungsreif ist: Der Beklagten ist darin zu folgen, dass auch nach den Grundsätzen  des BGH im vorliegend Fall ein Courtageanspruch schuldrechtlich  bindend vereinbart worden ist. Denn diese Grundsätze schließen  die Durchsetzung der Maklerforderung dann aus, wenn der verpflichtete  Käufer die anspruchshindernden Umstände nicht gekannt  hat, während Unkenntnis der Rechtsfolgen die Verpflichtung  zur Courtagezahlung unberührt lässt. Im vorliegenden Fall  haben die Kläger die Verwaltereigenschaft der Beklagten gekannt.  Die Kläger wussten auch, dass die Beklagte die Zustimmung erteilen  musste, denn auch dies ergibt sich aus dem Kaufvertrag unmittelbar.  Die dazu von den Klägern vertretene Rechtsauffassung finden  in den Entscheidungsgründen des grundlegenden Urteils vom 26.9.1990  - IV ZR 226/89 - keine Grundlage. Sie ist im übrigen von der  Sache her nicht überzeugend: Sie kollidiert mit § 814  BGB.“